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Lettre à la Commission des valeurs mobilières du Manitoba - Consultation sur la Loi sur les services immobiliers et le Règlement sur les services immobiliers au Manitoba

Monsieur le Registraire,

Je vous écris au sujet de l’avis de consultation publique visant à recueillir des commentairesFootnote 1 sur plusieurs projets de règlement, notamment la Loi sur les services immobiliers, L.M. 2015, c. 45. (la « Loi ») et le Règlement sur les services immobiliers (le « Règlement »). Plus particulièrement, je vous écris pour discuter du cadre réglementaire au Manitoba entourant la communication de certains renseignements immobiliers, notamment les renseignements sur les ventes et autres historiques de vente de propriétés, par les courtiers et agents immobiliers à des clients ou consommateurs. En plus de vous présenter ce mémoire, je souhaiterais avoir l’occasion de discuter régulièrement avec vous pendant l’élaboration du Règlement, car le Bureau possède une vaste expertise dans l’examen de la concurrence dans ce secteur.

Rôle du Bureau de la concurrence

En tant qu’organisme indépendant d’application de la loi, le Bureau de la concurrence (le « Bureau ») veille à ce que les entreprises et les consommateurs canadiens prospèrent dans un marché concurrentiel et novateur. Dirigé par le commissaire de la concurrence (le « commissaire »), le Bureau est responsable d’assurer et de contrôler l’application de la Loi sur la concurrence, entre autres chosesFootnote 2. La concurrence donne du pouvoir aux consommateurs et incite les entreprises à baisser les prix, à améliorer le choix offert aux consommateurs et à stimuler l’innovation.

En sa qualité d’expert de la concurrence au Canada, le Bureau soutient la prise des décisions réglementaires des gouvernements de l’ensemble du pays en leur présentant sa perspective axée sur la concurrence. Dans le cadre de ce mandat, le Bureau a récemment publié le guide d’évaluation de la concurrence, un document pratique dont l’objectif est de présenter aux organismes de réglementation et aux décideurs politiques le concept et la pratique de l’évaluation de la concurrenceFootnote 3. L’évaluation de la concurrence permet aux gouvernements d’examiner explicitement l’effet que la réglementation pourrait avoir sur la concurrence et de concevoir des régimes réglementaires qui maximisent les avantages de la concurrence pour l’économie.

Votre examen de la réglementation du Manitoba entourant l’industrie immobilière vous donne une excellente occasion de veiller à ce que les consommateurs manitobains profitent d’un marché concurrentiel et novateur. Le secteur immobilier est un domaine dans lequel le Bureau a été extrêmement actif au cours des dernières années, notamment en portant des affaires litigieuses devant le Tribunal de la concurrence (le « Tribunal ») et d’autres tribunaux. Parmi les plus notables, mentionnons le litige du commissaire contre le Toronto Real Estate BoardTREB »), qui a donné lieu à une décision favorable du TribunalFootnote 4 entrée en vigueur en 2018 après l’épuisement d’un dernier appel devant la Cour suprême du Canada. J’aimerais prendre le temps de discuter de cette affaire litigieuse, car elle concerne directement la communication de renseignements immobiliers d’agents et de courtiers aux consommateurs ou aux clients.

Le commissaire de la concurrence c. le Toronto Real Estate Board

L’affaire du commissaire contre le TREB devant le Tribunal de la concurrence et d’autres tribunaux était centrée sur l’affirmation selon laquelle le TREB avait abusé de sa position dominante sur le marché pour les services de courtage immobilier résidentiel. Plus précisément, l’affaire portait sur les règles imposées par le TREB qui limitaient la façon dont ses membres pouvaient utiliser et afficher en ligne des informations capitales qui figurent dans le service interagences (« SIA »)Footnote 5, comme les prix de vente.

Bien que le TREB ait permis à ses membres courtiers et agents de communiquer les données à leurs clients en mains propres, par courriel ou par télécopieur, il a empêché que ces mêmes données soient affichées en ligne sur les bureaux virtuels (« BV »), qui sont des portails en ligne sécurisés protégés par mot de passe où les courtiers et agents peuvent fournir les renseignements du SIA à leurs clients. Le TREB a également exclu ces données sur les ventes de son flux de données électroniques offert à ses membres, limitant ainsi leur capacité à développer des outils analytiques nouveaux et sophistiqués sur leurs portails en ligne. Ces outils permettraient aux consommateurs de mieux comprendre leur marché immobilier local, et de prendre des décisions plus éclairées sur ce qui constitue sans aucun doute la transaction financière la plus importante pour nombre d’entre eux.

Le commissaire a affirmé que les restrictions imposées par le TREB limitaient l’impact de modèles d’entreprise et de services novateurs qui représentaient une menace concurrentielle pour les membres du TREB qui préféraient concurrencer en utilisant des modèles d’entreprise plus traditionnels. L’argument du TREB était que ces restrictions visaient à protéger la vie privée des consommateurs afin de se conformer aux lois fédérales sur la protection des renseignements personnels et aux exigences de l’organisme provincial de réglementation immobilière.

Le Tribunal, qui a tranché cette affaire entre le commissaire et le TREB, a finalement déterminé que les préoccupations du TREB en matière de protection des renseignements personnels avaient été « ajoutées ultérieurement » et servaient de « prétexte » pour justifier ses restrictions anti-concurrentielles. En outre, le Tribunal a conclu que les restrictions imposées par le TREB avaient empêché sensiblement la concurrence, y compris les modèles d’entreprise novateurs.

À la suite de la décision du Tribunal, le TREB a déposé une motion pour interjeter appel de la décision auprès de la Cour d’appel fédérale, motion qui a été rejetée. Le TREB a déposé une demande d’autorisation d’appel devant la Cour suprême du Canada. Le 23 août 2018, la Cour suprême a finalement donné raison au commissaire et a rejeté la demande d’appel du TREB, ce qui signifie que l’ordonnance du Tribunal est entrée en vigueur depuis.

Bien que les tribunaux aient déterminé que les restrictions du TREB n’étaient pas motivées par des considérations liées à la protection des renseignements personnels, il est important de noter qu’ils ont reconnu l’importance de la protection des renseignements personnels en la considérant comme une justification commerciale légitime. De plus, il a été déterminé que le TREB avait déjà obtenu le consentement suffisant des acheteurs et des vendeurs immobiliers conformément à la Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniquesLPRPDE ») pour afficher les données pertinentes, y compris l’historique des inscriptions et des prix de vente, au moyen des BV. Par conséquent, le Bureau estime que la protection des renseignements personnels est à la fois un objectif important de la politique publique et un facteur déterminant pour évaluer le caractère ou le but global d’un agissement anticoncurrentiel allégué.

Sensibilisation du secteur immobilier

Suite à la mise en œuvre de l’ordonnance du Tribunal, des représentants du Bureau ont approché plusieurs autres intervenants du marché immobilier au Canada, y compris les chambres immobilières, pour encourager l’adoption de politiques et de pratiques conformes à la décision rendue dans l’affaire du TREB. Ces interactions ont donné des résultats positifs et j’espère vraiment encourager l’adoption de modèles d’entreprise susceptibles d’accroître la concurrence au profit des consommateurs à travers le Canada.

Je comprends que le Manitoba dispose d’un cadre réglementaire unique qui limite la communication de l’information immobilière, y compris l’information sur les ventes. En particulier, il existe certains formulaires normalisés que les courtiers et agents immobiliers (selon la nature des propriétés en question) doivent respecter pour aider un client à conclure une transaction immobilière. Je crois comprendre que ces formulaires contiennent certains consentements réglementaires concernant la collecte, l’utilisation et la divulgation des renseignements sur la vente de propriétés. Ils ne peuvent être modifiésFootnote 6 et ont été jugés trop étroits pour permettre aux chambres immobilières et aux maisons de courtage d’appliquer des règles et des politiques révisées conformes à la décision rendue dans l’affaire du TREB. Ils comprennent, par exemple, l’interdiction de communiquer les prix de vente de propriétés particulières à un acheteur éventuel pour fournir une analyse de marché comparative (« AMC »Footnote 7) ou d’afficher en ligne les prix de vente de propriétés particulières.

Bien que je n’aie pas de commentaires précis sur cette approche globale consistant à utiliser des formulaires réglementaires, il semble que les consentements particuliers qui y sont stipulés empêchent l’introduction au Manitoba de nouveaux outils et services qui sont déjà offerts aux consommateurs dans de nombreuses autres régions du pays. J’estime que l’approche adoptée au Manitoba devrait être suffisamment souple pour permettre l’apparition de nouvelles formes de concurrence grâce à des consentements révisés qui permettraient d’afficher en ligne des renseignements sur l’historique de propriétés particulières (ou la communication aux clients d’agents immobiliers par d’autres moyens). De façon plus générale, le Bureau croit que le cadre réglementaire global ne devrait pas favoriser ou entraver certains modèles d’entreprise.

Le Bureau reconnaît que lorsqu’on élabore un règlement, de nombreuses considérations stratégiques importantes viennent s’ajouter aux questions de la concurrence. Je reconnais également que les règles limitant la communication de renseignements sur les ventes par les courtiers et agents aux clients ou aux consommateurs semblent s’appliquer, peu importe le modèle d’entreprise et les moyens de divulgation (par exemple, nous comprenons que les données historiques sur les ventes de propriétés particulières ne peuvent être divulguées, que ce soit par Internet ou en mains propres). Cela dit, je crois sincèrement qu’il est possible d’apporter des changements au régime réglementaire afin de continuer à servir l’intérêt public et à maximiser les avantages de la concurrence dans l’économie pour les Manitobains.

Prochaines étapes

J’espère que ces renseignements vous ont aidé à mettre en lumière les expériences du Bureau dans le secteur immobilier et notre motivation à participer à cette importante consultation. Nous sommes conscients que vous avez peut-être d’autres questions et nous nous mettons à votre disposition pour de plus amples discussions. Nous sommes convaincus qu’en profitant de cette occasion d’intégrer des modifications qui favorisent une plus grande permissivité en ce qui concerne la communication de renseignements sur les ventes, les consommateurs du Manitoba bénéficieraient d’un marché immobilier concurrentiel et novateur. Dans l’attente de vos nouvelles dans ce dossier, je vous prie d’agréer, Monsieur le Registraire, l’expression de ma considération respectueuse.

Max Liu
Sous-commissaire adjoint
Direction des pratiques monopolistiques
Bureau de la concurrence

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