Déclaration du Bureau de la concurrence au sujet de l’acquisition par Chartwell et Health Care REIT de Maestro Résidences pour personnes âgées

OTTAWA, le 11 avril 2012 — La présente déclaration résume l'approche adoptée par le Bureau de la concurrence dans le cadre de son examen de l'acquisition par Chartwell Seniors Housing REIT (Chartwell) et Health Care REIT Inc. (HC) du portefeuille Maestro Résidences pour personnes âgées des Fonds Maestro (Maestro)Note de bas de page 1, conformément à l'annonce du 15 février 2012.

Le 10 avril 2012, le Bureau a fait parvenir une lettre de non-intervention à Chartwell et à HC leur signifiant que la commissaire de la concurrence (commissaire) n'envisageait pas, pour le moment, de présenter une demande en vertu de l'article 92 de la Loi sur la concurrence à l'égard de l'acquisition proposéeNote de bas de page 2. L'examen du Bureau a porté principalement sur les types de résidences visées par l'acquisition et sur la nature de la concurrence locale entre résidences pour personnes âgées. À la lumière des différences entre les services offerts par les résidences et en raison de considérations relatives à la demande, le Bureau a conclu que les programmes de logement supervisé pour personnes autonomes et les programmes de logement avec assistance visent des marchés différents. Toutefois, le Bureau a reconnu que bon nombre de résidences pour personnes âgées offrent les deux types de programmes (un fait qui a compliqué l'évaluation) et qu'il y a vraisemblablement une certaine substituabilité du côté de l'offre qui est susceptible de contrebalancer l'exercice du pouvoir de marché après la fusion.

Contexte

À la fin de 2011, Chartwell et HC ont conclu un accord avec Maestro en vue de faire l'acquisition d'un certain nombre de résidences de Maestro en Alberta, en Colombie-Britannique, en Ontario et au Québec. Chartwell et Maestro dirigent des résidences pour personnes âgées au Canada, et HC dirige des résidences aux États-Unis mais pas au Canada.

Les soins offerts par les programmes de logement supervisé pour personnes autonomes peuvent comprendre seulement quelques services additionnels mineurs en sus d'un logement, ou ils peuvent comprendre de l'aide aux repas, les tâches ménagères et les soins personnels. Les services offerts par les programmes les moins exhaustifs visent les personnes âgées plus autonomes et proposent souvent des options à la carte moyennant des frais additionnels. Les installations sont comparables à celles d'un immeuble en copropriété (c.-à-d. des salles de jeux, des salles de séjour, des salles d'exercice et, dans certains cas, des chapelles et des centres de mieux-être). Les programmes de logement supervisé plus exhaustifs comprennent des services de repas et de ménage qui sont compris dans le loyer et offrent des soins et des services de base aux résidents. Les résidences de logement supervisé pour personnes autonomes offrent habituellement des services d'intervention en cas d'urgence en tout temps, des activités sociales, des services ménagers, des services de blanchisserie et des services de transport.

À titre de comparaison, les programmes de logement avec assistance prévoient des ensembles de services plus complets qui comprennent de l'aide aux activités quotidiennes, des services d'entretien ménager ainsi que des programmes de soins plus spécialisés comme l'administration de médicaments, la réhabilitation et les services offerts aux résidents qui ont des problèmes de mémoire. Les locataires qui nécessitent des services de logement avec assistance ne considèrent généralement pas les programmes de logement supervisé comme des remplacements convenables.

La distinction entre programmes de logement supervisé pour personnes autonomes et programmes de logement avec assistance n'est pas toujours rigoureuse. Bon nombre de résidences offrent un mélange de services de logement avec assistance et de logement supervisé, ce qui a compliqué l'évaluation des parts de marché, comme on l'a vu plus haut. Le Bureau a constaté que les résidences pour personnes âgées peuvent modifier les divers programmes offerts en fonction de la demande qui change. Par conséquent, le Bureau a pu examiner les parts de marché en fonction de l'ensemble des résidences pour personnes âgées et se servir ensuite de renseignements concernant des résidences individuelles pour évaluer la probabilité de substituabilité de l'offre dans chaque marché géographique.

L'emplacement de la résidence choisie dépend généralement de divers facteurs, notamment l'endroit où la personne a grandi et vécu, la proximité de la famille et des amis de la personne, son salaire et la disponibilité de services et d'installations communautaires comme les centres commerciaux, les hôpitaux, les salles de spectacles, les établissements de culte, les options de transport, etc. Selon les renseignements qu'il a recueillis, le Bureau a conclu que le marché géographique pertinent des résidences pour personnes âgées est local et que chaque résidence dessert une zone s'étendant sur 5 à 20 km et englobant la majorité de ses clients.

Le Bureau a examiné les effets que la transaction pourrait avoir sur la concurrence dans 21 marchés locaux dans lesquels Chartwell et Maestro faisaient affaires. Ces marchés se trouvaient au Québec (Gatineau, Montréal, Laval, Sherbrooke, Trois-Rivières, Québec), en Ontario (Windsor, London, Guelph, Burlington, Toronto, Newmarket, Barrie, Kanata, Cornwall, Pembroke, Ottawa), à Calgary (Alberta) et à Langley (Colombie-Britannique).

Comme on l'a indiqué plus haut, compte tenu de la capacité qu'ont la plupart des résidences pour personnes âgées de substituer des programmes de logement supervisé pour personnes autonomes par des programmes de logement avec assistance et compte tenu également de la concurrence réelle qui subsistera après la fusion, des faibles obstacles à l'implantation de nouveaux concurrents et à l'expansion de ceux existants ainsi que du taux élevé d'inoccupation dans plusieurs marchés qui se chevauchent, le Bureau a fait parvenir une lettre de non-intervention aux parties.

Le Bureau de la concurrence, en tant qu'organisme d'application de la loi indépendant, veille à ce que les entreprises et les consommateurs canadiens prospèrent dans un marché concurrentiel et innovateur.

Le présent énoncé de position n’est pas un document juridique. Les conclusions du Bureau, telles qu’elles y sont exposées, ne constituent ni des conclusions de fait ni de droit ayant subi l’épreuve d’un tribunal administratif ou judiciaire. Qui plus est, ces conclusions ne sauraient indiquer que telle ou telle partie s’est livrée à un comportement illégal.

Cependant, afin de renforcer la transparence et la communication avec les intervenants, le Bureau peut publier dans des énoncés de position les résultats de certains de ses examens de fusions et de ses enquêtes menés en vertu de la Loi sur la concurrence. Dans le cas de l’examen d’une fusion, l’énoncé de position donnera un aperçu de l’analyse de la transaction proposée et en résumera les principales constatations. Dans le cas d’une enquête, il présentera le sommaire des résultats. Le lecteur se doit d’interpréter les énoncés de position avec discernement. Les décisions liées à l’application de la loi sont prises au cas par cas, et les conclusions exposées ici ne se rapportent qu’au cas dont il est question et ne lient aucunement le commissaire de la concurrence.


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