Les professions autoréglementées

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7. Agents immobiliers

Aperçu

Rôle et fonctions

Les agents immobiliers aident les gens à acheter ou à vendre une propriété ¹. Les agents peuvent représenter les acheteurs, les vendeurs ou les deux pour conclure des transactions et ils peuvent aussi aider des clients à évaluer le marché des propriétés et les conseiller sur les prix à demander et les offres d'achat ². Dans certaines provinces, les agents immobiliers peuvent aussi agir à titre de gestionnaire immobilier. Certains agents achètent et vendent aussi des propriétés comme source de revenus supplémentaires.

Lorsqu'ils représentent les acheteurs, les agents immobiliers recherchent des propriétés qui répondent aux besoins des acheteurs; lorsqu'ils représentent les vendeurs, ils recherchent des acheteurs éventuels ³. De plus, lorsqu'ils agissent au nom des acheteurs, les agents immobiliers les renseignent généralement sur les quartiers, rédigent les offres et les promesses d'achat, guident leurs clients lorsqu'ils font des offres et des promesses d'achat et organisent les inspections en bâtiment ⁴. Lorsqu'ils agissent au nom des vendeurs, les agents immobiliers donnent de l'information sur les conditions du marché immobilier, proposent des réparations qui faciliteront la vente, font la mise en marché des maisons aux acheteurs potentiels, traitent avec les acheteurs potentiels et mènent à bien la transaction ⁵.

Dans certains cas, les agents immobiliers peuvent représenter des clients qui recherchent une propriété à louer plutôt qu'à acheter. Parfois, la législation provinciale autorise les agents à agir dans d'autres domaines, comme les transactions de courtage liées à des prêts garantis par des hypothèques ⁶.

Les agents immobiliers se spécialisent habituellement dans l'immobilier commercial ou résidentiel, mais ils sont généralement qualifiés pour aider à acheter ou à vendre n'importe quel type de propriété ⁷.

Dans la plupart des cas, les agents immobiliers reçoivent un pourcentage du prix de vente de la propriété qu'ils ont vendue. Ils peuvent aussi recevoir un montant fixe pour les services qu'ils fournissent. Dans chaque cas, ils partagent généralement leur commission avec l'agent de l'acheteur, suivant les conditions au contrat d'inscription. Lorsque la rémunération est une commission, le salaire de l'agent n'est pas proportionnel au temps qu'il passe à essayer de vendre une propriété ou à en rechercher une; une propriété peut se vendre très rapidement ou pas du tout, auquel cas le travail de l'agent n'est pas rémunéré.

Réglementation de la profession

Les conseils immobiliers provinciaux réglementent le secteur dans six des dix provinces (le Manitoba, Terre-Neuve-et-Labrador, l'Île-du-Prince-Édouard et le Nouveau-Brunswick étant les exceptions). La législation et la réglementation provinciales autorisent ces conseils à délivrer un permis d'exercer aux professionnels de l'immobilier, de créer et d'administrer les règles qui doivent être suivies par les agents. Dans le cas des territoires et des quatre provinces qui n'ont pas de conseils immobiliers, les gouvernements délivrent directement les licences aux agents et règlementent la profession ⁸.

Le principal rôle des conseils immobiliers provinciaux consiste à protéger l'intérêt public. Par exemple, le Real Estate Council of Alberta, en vertu de la Real Estate Act de cette province, est chargé de réglementer les professionnels de l'immobilier, de protéger les consommateurs, ainsi que d'établir et de faire respecter les normes de conduite des agents immobiliers ⁹. Ces conseils, qui se composent de membres de l'industrie, du public et parfois de représentants du gouvernement, sont tenus de respecter les objectifs législatifs établis.

Dans chaque province, un registraire ou quelqu'un occupant un poste analogue, détermine dans quelle mesure une personne est apte à recevoir un permis d'agent immobilier d'après les critères énoncés dans la législation et la réglementation. Les personnes à qui un permis est délivré doivent payer des frais annuels. Le registraire exécute ces fonctions indépendamment du conseil d'administration du conseil immobilier provincial, qui est chargé de superviser de manière générale le fonctionnement du conseil immobilier ¹⁰.

Contrairement aux conseils immobiliers ou organismes de réglementation gouvernementaux provinciaux, qui se concentrent sur les intérêts du public, les associations immobilières provinciales représentent les intérêts de leurs membres. Il n'est pas obligatoire d'appartenir à l'association provinciale pour travailler dans l'immobilier. Parfois, les associations provinciales sont aussi des organismes de réglementation, à certains égards ; par exemple, la Prince Edward Island Real Estate Association établit et fait respecter un code de déontologie ¹¹. Ces associations offrent habituellement les cours que doivent prendre les agents immobiliers avant d'obtenir leur permis d'exercer ¹².

Les agents immobiliers sont aussi représentés par des chambres immobilières ou des associations locales, autodirigées et, à l'échelle nationale, par l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). L'adhésion à une chambre immobilière ou à une association locale, qui n'est pas obligatoire pour travailler dans l'immobilier , donne aux agents accès au Service inter-agences ou S.I.A.®, dont les chambres immobilières locales administrent les divers éléments. Les chambres immobilières établissent également des réglements qui appuient les politiques nationales de l'ACI ¹³.

Chevauchement de services

Un certain nombre d'autres professionnels peuvent participer à des transactions immobilières sans détenir un permis, notamment les avocats et les encanteurs. Par exemple, les avocats praticiens peuvent représenter des acheteurs ou des vendeurs pour des transactions immobilières au cours de leur pratique ¹⁴. Les encanteurs peuvent aussi représenter des parties à des transactions immobilières si ces transactions ont lieu dans le cadre de leurs fonctions de mise aux enchères ¹⁵. N'importe quelle banque, caisse de crédit, ou entreprise de prêt, de fiducie ou d'assurance peut procéder à la vente d'une propriété immobilière en cas de défaut, sans faire appel aux services d'un agent immobilier ¹⁶. Les représentants agissant au nom de la Reine, des sociétés d'État, des municipalités ou administrations publiques locales et les sociétés qui ont le pouvoir d'exproprier peuvent acheter et vendre des propriétés immobilières sans faire appel aux services d'un agent immobilier ¹⁷. Finalement, les acheteurs ou les vendeurs peuvent se représenter eux-mêmes lors de transactions immobilières.

Accès à la profession

En général, il n'est pas nécessaire d'avoir un diplôme universitaire pour obtenir un permis d'agent immobilier, mais il faut suivre un ou plusieurs cours professionnels. Il faut aussi réussir un ou plusieurs examens provinciaux de qualification. Dans certaines provinces , il faut aussi satisfaire à des exigences relatives à l'âge, à la réputation et au lieu de résidence pour obtenir un permis (voir le tableau 1).

Pour devenir courtiers, les agents doivent répondre à d'autres exigences, notamment avoir suivi d'autres cours ou réussi d'autres examens ou encore les deux ¹⁸.

Marché

Demande

La demande pour les agents immobiliers dépend de la demande pour les transactions immobilières, qui varie au gré de facteurs économiques comme le cycle économique, le chômage, la croissance démographique et les taux d'intérêt. Les services des agents immobiliers ne sont nécessaires que si des acheteurs ou des vendeurs veulent être représentés lors de transactions immobilières, puisqu'ils ont toujours l'option de se représenter eux-mêmes.

Même si ni les acheteurs ni les vendeurs ne sont obligés de faire appel à des agents, les agents sont les seules personnes (à part les avocats, les encanteurs et les autres personnes susmentionnées) que des clients peuvent recruter pour les représenter lors de transactions immobilières ¹⁹.

Le marché géographique des services immobiliers est généralement limité puisque les acheteurs recherchent des propriétés à acheter ou à louer à un endroit donné.

D'après Statistique Canada, en 2005, au Canada, les agents et les courtiers immobiliers ont enregistré des revenus d'exploitation de plus de 8,5 milliards de dollars, comparativement à 5,1 milliards de dollars en 2001 ²⁰.

Offre

En 2005, 98 813 personnes detenaient un permis pour acheter ou vendre des propriétés immobilières au Canada. Presque la moitié d'entre elles, soit 47 431, se trouvaient en Ontario ²¹.

Selon la province ou le territoire, les agents immobiliers peuvent se spécialiser dans les propriétés résidentielles, commerciales, agricoles ou dans la gestion immobilière.

Le permis des agents immobiliers leur permet d'exercer dans une province ou un territoire; toutefois, à l'intérieur d'une province ou d'un territoire, les agents se spécialisent généralement dans une zone géographique relativement peu étendue de manière à pouvoir se faire une réputation, une image de marque, et à mieux comprendre le marché immobilier local, de façon à desservir leurs clients plus efficacement. Dans les zones urbaines, par exemple, les agents peuvent se limiter à certains quartiers.

En Amérique du Nord, Internet joue un rôle croissant pour annoncer tant les propriétés immobilières des agents immobiliers que celles des vendeurs privés ²². D'après la National Association of Realtors, organisation établie aux États-Unis, 61 p. 100 des agents se sont servis d'Internet en 2006 pour attirer l'attention des acheteurs sur leurs inscriptions, comparativement à 75 p. 100 pour les pancartes ²³. Il est raisonnable de supposer que les mêmes tendances existent au Canada. De plus, en 2003, un sondage canadien indiquait que 85 p. 100 de ceux qui avaient acheté une nouvelle maison au cours des deux dernières années s'étaient servi d'Internet pour se renseigner au sujet des maisons à vendre ²⁴.

Au Canada, l'outil dont les agents se servent le plus souvent pour diffuser l'information concernant les propriétés est le S.I.A.®. Seuls les agents détenant un permis et qui sont membres de l'ACI par l'intermédiaire de leur chambre immobilière locale peuvent inscrire des propriétés au système S.I.A. ® et avoir accès aux inscriptions complètes; toutefois, certaines chambres ont des contrats avec des tiers—par exemple des évaluateurs—qui permettent à ces tiers de visualiser les inscriptions. Les inscriptions que seuls les membres peuvent visualiser contiennent entre autres, des instructions à l'intention des courtiers coopérants et des renseignements personnels. Le public peut consulter www.sia.ca pour chercher des propriétés, mais l'information affichée sur ce site Web n'est pas aussi complète que les inscriptions auxquelles les membres de l'ACI ont accès. Ce site Web est un outil publicitaire, tout comme les journaux et les sites Web des agents.

D'après un sondage réalisé en 2006 par l'ACI, 64 p. 100 des acheteurs et 68 p. 100 des vendeurs ont mentionné que la propriété achetée ou vendue était inscrite au S.I.A.® ²⁵.

Restrictions et recommandations

Restrictions de l'accès au marché

Accès à la profession

Le tableau 1, ci-après, indique certaines exigences provinciales et territoriales relatives aux permis. Les exemptions à l'obligation d'obtenir un permis d'agent immobilier sont déterminées par la réglementation provinciale ou territoriale ²⁶.

Tableau 1 : Critères d'obtention d'un permis d'agent immobilier

	Alb.	C.-B.	Man.	N.-B.	T.-N.-L. *	T.N.-O.	N.-É.	Ont.	Î.-P.-É.	Qc	Sask.	Yn
Âge minimum (18 ou 19 ans)	X	X	X	X		X	X	X	X			X
Vérification des antécédents criminels	X	X	X				X		X	X	X
Empreintes digitales	X
Bonne réputation	X	X	X				X	X	X			X
Emploi par un courtier	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X
Compétence linguistique	X	X										X
Bureau permanent ou commercial dans la province ou le territoire				X	X	X			X	X	X	X
Résidence dans la province ou le territoire pendant au moins trois mois												X
Citoyenneté canadienne ou résidence au Canada								X	X	X
Admissibilité à travailler au Canada	X		X	X			X	X	X
Adresse commerciale dans la province ou le territoire			X				X	X	X

Sources

Alberta : Real Estate Council of Alberta, Rules ; Interpretations Manual , paragraphes 5(1), 5(2), 13(1); “First-time Associates,” www.reca.ca/industry/content/licensing-renewals/appraisal-first-time-licensed-in-alberta.htm; “Certified Criminal Record Checks,” www.reca.ca/industry/content/licensing-renewals/criminal-record-check.htm; mémoire de consultation, 6 juillet 2007; réponse au questionnaire (question 4.13).

Colombie-Britannique : Real Estate Services Act , article 10; Real Estate Council of British Columbia, “How do I become licensed to sell real estate in British Columbia?” http://www.recbc.ca/licensing/trading.htm; Sauder School of Business, “How to Satisfy the Language Proficiency Requirement,” www.sauder.ubc.ca/re_licensing/programs/licensing/lpi.cfm .

Manitoba : Loi sur les courtiers en immeubles , article 3; Manitoba Real Estate Association, Real Estate Career Guide 2007 , www.realestatemanitoba.com/education/mrea_real_estate_career.pdf .

Nouveau- Brunswick : New Brunswick Real Estate Association, “Salespeople,” http://www.nbrea.ca/careers/sales_person.htm.

Terre-Neuve-et-Labrador : Real Estate Trading Act , articles 8, 9.

Territoires du Nord-Ouest et Nunavut: Real Estate Agents' Licensing Act , articles 5, 9.

Nouvelle-Écosse : Nova Scotia Real Estate Commission, Commission Bylaws , article 315; “Program Information,” www.nsrec.ns.ca/programinfo/licensinginfo.htm; mémoire de consultation, 5 juillet 2007.

Ontario : Dispositions générales , Règl. de l'Ont.567/05, articles 4, 24; Real Estate Council of Ontario, mémoire de consultation, 5 juillet 2007.

Île-du-Prince-Édouard : Real Estate Trading Act , articles. 7, 8; Info PEI http://www.gov.pe.ca/infopei/index.php3?number=14978 Prince Edward Island Real Estate Association, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

Québec : Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec , articles 5, 8, 9, 11, 12, 13, 18, 19, 20, 21.

Saskatchewan : Real Estate Act , articles 19, 23, 23.1, 24; Saskatchewan Real Estate Commission, mémoire de consultation, 5 juillet 2007; Bylaws , article 307.

Yukon : Real Estate Agents' Licensing Regulations , articles 4, 5.

Peu importe la province ou le territoire, tous les agents doivent suivre des cours professionnels et réussir un examen de qualification avant de demander un permis. La durée du cours varie d'environ 90 heures (15 jours) à l'Île-du-Prince-Édouard et en Nouvelle-Écosse, à plus de 200 heures en Colombie-Britannique, 240 au Québec et 288 en Alberta (le Real Estate Council of Alberta consulte actuellement ses membres au sujet d'une proposition visant à réduire la durée du cours) ²⁷. Les aspirants peuvent parfois prendre certains cours par correspondance ou par Internet ²⁸. La durée des cours obligatoires avant l'obtention du permis varie beaucoup d'une province ou d'un territoire à l'autre, ce que le Bureau remet en question, puisque la qualité des services immobiliers ne semble pas moins bonne là où les exigences sont les moins grandes.

Il faut noter que le Québec implantera un nouveau programme en juillet 2008, en fonction des compétences que le conseil immobilier provincial aura jugées nécessaires pour qu'une personne puisse devenir un agent. De plus, le conseil du Québec envisage d'introduire des cours préparatoires non obligatoires; n'importe qui pourrait alors s'inscrire à l'examen sans avoir à suivre les cours ²⁹. Cette solution éliminerait efficacement l'obstacle à l'entrée qu'imposent les études.

Dans la plupart des provinces, les personnes qui souhaitent devenir des courtiers doivent d'abord obtenir un permis d'agent puis acquérir de l'expérience de travail pendant quelques années et suivre d'autres cours. Par exemple, la Nouvelle-Écosse exige que les agents suivent le cours de courtier/gestionnaire, passent un examen et possèdent trois ans d'expérience de travail avant de devenir courtiers ³⁰. En Alberta, les agents doivent avoir été enregistrés en Alberta pendant au moins deux des cinq années précédentes pour être autorisés à devenir courtiers ³¹. Encore une fois, le Bureau a constaté des différences entre l'expérience de travail que les agents doivent accumuler avant d'être autorisés à demander un permis de courtier.

Les agents immobiliers, peu importe leur niveau, peuvent aussi devoir suivre des cours d'éducation permanente. Ces cours de formation continue et la fréquence à laquelle ils doivent être suivis varient à l'échelle du Canada. Par exemple, en Ontario, les agents doivent suivre des cours supplémentaires au cours de leurs deux premières années de pratique pour conserver leur permis et ils doivent suivre des cours complémentaires par la suite ³². En Saskatchewan, les agents doivent suivre des cours de formation continue approuvés par la Saskatchewan Real Estate Commission ³³.

Comme il faut relativement peu de temps pour devenir agent immobilier, les exigences relatives aux études ne constituent pas un obstacle important. Toutefois, les différences entre les études exigées d'une province ou d'un territoire à l'autre permettent de se demander si les organismes de réglementation ont établi les exigences minimales nécessaires pour que les agents immobiliers soient suffisamment qualifiés.

La proposition du conseil immobilier du Québec d'introduire des cours non obligatoires en vue de l'obtention d'un permis aurait pour effet d'éliminer pratiquement tous les obstacles à l'entrée dans cette province, ce qui rendrait l'accès à la profession plus efficient et concurrentiel.

Recommandation

Les organismes de réglementation devraient regarder ce que font ceux des autres provinces, territoires et pays pour décider des études nécessaires pour obtenir un permis d'agent immobilier ou le conserver, et de l'expérience de travail requise pour demander un permis de courtier. En particulier, les organismes de réglementation devraient envisager des cours préparatoires non obligatoires en vue de l'obtention du permis, comme ceux que le conseil immobilier du Québec envisage actuellement.

Mobilité

Mobilité interprovinciale

L'Alberta, la Colombie-Britannique, le Manitoba, le Nouveau-Brunswick, la Nouvelle-Écosse, l'Ontario et la Saskatchewan ont signé une entente de reconnaissance mutuelle suivant laquelle les agents qui déménagent d'une province à une autre ou qui travaillent dans plus d'une province ne sont évalués que d'après les connaissances spécifiques de la province où ils souhaitent travailler, à condition que leurs qualifications éducationnelles satisfassent celles de cette province ³⁴.

Les restrictions visant la mobilité des agents immobiliers créent un obstacle inutile à l'accès de la profession pour ceux qui souhaitent travailler dans une autre province ou dans un autre territoire. Comme chaque province ou territoire possède son propre mécanisme de délivrance de permis et comme les gens peuvent facilement déménager de l'une à l'autre, il est essentiel que des ententes et la législation facilitent la circulation des agents immobiliers.

Recommandation

Chaque province ou territoire devrait signer l'entente de reconnaissance mutuelle ou une version modifiée pour faciliter la circulation des agents immobiliers. Les provinces et les territoires qui ne souhaitent pas signer une telle entente devrait du moins définir leurs exigences pour faciliter la circulation des agents immobiliers d'une province ou d'un territoire à l'autre.

Chaque province ou territoire a aussi établi dans sa législation les exigences relatives à la mobilité applicables à ceux qui veulent y pratiquer, certaines présentant plus de difficultés que les autres. Par exemple, à Terre-Neuve-et-Labrador, ceux qui ont travaillé dans l'immobilier dans une autre province pendant une durée totale de deux ans dans les trois années précédant immédiatement leur demande de permis n'ont pas à passer l'examen ³⁵. Au Nouveau-Brunswick, les personnes qui ont obtenu un permis dans une autre province ou dans un territoire comme agents ou courtiers peuvent se présenter à l'examen sans avoir à suivre les cours préparatoires ³⁶. À l'Île-du-Prince-Édouard, les personnes qui ont un permis d'une autre province doivent se présenter à un examen, pour lequel ils doivent payer des frais ³⁷.

Depuis le 1^er juillet 2007, la Saskatchewan autorise les agents qui détiennent un permis de n'importe où ailleurs (pas uniquement au Canada) à obtenir un permis. Pour être admissibles, les agents doivent suivre un cours et se présenter à un examen sur la législation et les formulaires immobiliers de la province. Cette exigence a été mise en place parce que la législation et les documents relatifs à l'immobilier ne sont pas les mêmes partout ³⁸.

Le Bureau salue les initiatives prises par l'industrie au niveau de la mobilité . Ces initiatives donnent aux agents la souplesse de s'adapter à l'évolution de la demande ; toutefois, certaines provinces ou certains territoires imposent encore des exigences qui limitent la mobilité des agents. Par exemple, comme on le voit sur le tableau 1, le Yukon exige des demandeurs qu'ils aient résidé au moins trois mois sur le territoire avant de présenter une demande , ce qui réduit la mobilité des agents ³⁹. Cette exigence oblige les personnes qui souhaitent demander un permis à déménager au Yukon trois mois avant. Ainsi, les agents des autres provinces ou territoires ne peuvent aussi avoir un permis d'exercer au Yukon et cette exigence crée une période d'attente inutile pour quelqu'un qui déménage au Yukon.

Recommandation

Le Yukon devrait envisager d'éliminer l'exigence contenue dans l'alinéa 5(1)(c) des Real Estate Agents' Licensing Regulations selon laquelle il faut y résider pendant au moins trois mois avant de pouvoir demander un permis .

Mobilité internationale

Seulement quelques provinces ou territoires ont explicitement traité de la mobilité internationale. Ce n'est pas préoccupant du point de vue de la concurrence parce que les exigences pour devenir agent immobilier ne constituent pas un obstacle important à l'accès à la profession.

En Alberta, le conseil immobilier peut dispenser les agents des cours préparatoires, de l'examen provincial de qualification, ou des deux, s'ils ont déjà un permis ou s'ils sont admissibles à recevoir un permis du Colorado, de la Géorgie, de l'Idaho, du Montana, de l'Oklahoma, de l'Orégon, du Dakota-du-Sud, de l'Utah ou du Wyoming ⁴⁰. Au Yukon, les agents sont dispensés s'ils ont une expérience ou une formation équivalente à celle qu'ils auraient acquise en vendant ou en gérant de l'immobilier dans un pays du Commonwealth ou aux États-Unis pendant pas moins de deux des cinq années précédentes ⁴¹. En Colombie-Britannique, les courtiers ayant détenu un permis valide aux États-Unis pendant au moins un an au cours des trois années précédant leur demande de permis sont dispensés du Real Estate Trading Services Licensing Course, mais pas de l'examen ⁴².

La réglementation de l'Ontario n'indique pas les pays ou les États d'où les demandeurs sont dispensés de certaines exigences relatives aux permis. Elle mentionne toutefois que le registraire se réserve le droit d'exempter des cours préparatoires les demandeurs qui sont dans une situation équivalente à celle d'un courtier immobilier ou commercial, ou d'un agent immobilier en Ontario ⁴³. Comme on l'a déjà mentionné, les politiques de la Saskatchewan sur la mobilité couvrent tous les pays. Si le conseil immobilier du Québec établit comme il le propose des cours préparatoires non obligatoires, les agents d'ailleurs auraient seulement à réussir les examens pour obtenir un permis dans cette province . De plus, au Québec, les agents peuvent être dispensés des cours préparatoires si leurs études collégiales générales ou spécialisées sont considérées équivalentes à ce qui est nécessaire pour avoir un permis au Québec.

Même si les exigences imposées pour devenir un agent immobilier ne constituent pas des obstacles importants, les provinces et les territoires devraient s'efforcer d'éviter les obstacles inutiles à l'accès à la profession, tout en permettant l'évaluation des compétences des agents potentiels .

Chevauchement de services et champ d'activité

Six provinces (Alberta, Colombie-Britannique, Manitoba, Nouveau-Brunswick, Ontario et Saskatchewan) et deux territoires (Territoires du Nord-Ouest et Nunavut) interdisent explicitement à quelqu'un d'autre qu'un agent immobilier détenant un permis de percevoir une commission sur une transaction immobilière. Dans les autres provinces, on utilise les mots agent et courtier ( salesperson et broker) pour désigner la personne qui perçoit ou qui verse une commission ⁴⁴.

De plus, la plupart des provinces et territoires mentionnent que personne ne peut participer à des transactions immobilières ou utiliser le titre d'agent immobilier, de courtier immobilier, de courtier associé ou d'agent associé à moins de détenir un permis et d'être dûment enregistré auprès d'une maison de courtage ⁴⁵. Seuls les membres de l'ACI sont autorisés à se présenter comme REALTOR® ⁴⁶. Cette marque de commerce privée ne les dispense pas de satisfaire aux exigences réglementaires applicables aux professionnels ⁴⁷. Les agents peuvent s'en servir en plus d'une désignation provinciale ou territoriale (par exemple, agent ou courtier détenteur d'un permis).

Chaque texte législatif provincial ou territorial qui régit les agents immobiliers contient une liste des gens qui sont dispensés de détenir un permis d'agent immobilier. Il peut s'agir, selon l'endroit, des avocats, des notaires, des encanteurs et des gestionnaires immobiliers. Toutefois, la législation exige habituellement que ces services immobiliers soient offerts par ces personnes dans l'exercice de leurs fonctions. Les avocats et les notaires offrent aussi des services complémentaires à ceux qu'offrent les agents immobiliers. Normalement, les avocats et les notaires participent à la conclusion des transactions immobilières. Par exemple, au Québec, l'hypothèque immobilière doit être constituée par acte notarié en minute par un notaire afin d'être valide ⁴⁸.

Dans le cas des vendeurs qui choisissent de ne pas faire appel aux services d'agents immobiliers (qui ne sont pas obligatoires), il existe des entreprises qui offrent des outils pour annoncer leur propriété. Comme on l'a vu, seuls les agents qui sont membres de l'ACI et qui ont reçu des vendeurs le mandat d'agir en leur nom peuvent inscrire des propriétés au S.I.A. ®. Les propriétaires qui choisissent de ne pas être représentés par un agent immobilier ne le peuvent pas.

La transaction à laquelle participent les agents immobiliers (vente ou achat) est définie par chaque province ou territoire dans l'article donnant les définitions ou l'interprétation de la législation sur les agents immobiliers. Les définitions décrivent habituellement cette transaction comme étant, entre autres, la disposition, l'achat, l'échange, l'option, la location d'un bien immobilier. La législation de certaines provinces ou territoires mentionne aussi l'inscription ou l'annonce des propriétés dans la définition ⁴⁹. Toutefois, ces provinces ou territoires ont habituellement aussi des politiques qui spécifient qu'elles n'appliquent pas le sens général de transaction aux entreprises qui annoncent ou inscrivent des propriétés sans intervenir dans des transactions. Cela signifie que les entreprises de vente par le propriétaire qui ne font qu'annoncer les propriétés sont dispensées de permis.

Comme les agents immobiliers sont les seuls autorisés à effectuer des transactions immobilières, la portée et l'interprétation de la définition de transaction sont très importantes parce qu'elles délimitent ce que les agents immobiliers peuvent faire, ce qui influe sur tous les acteurs de l'industrie. Par exemple, les entreprises qui offrent des services de publicité et de marketing ne pourraient pas offrir leurs services à des clients pour les aider à vendre leurs propriétés si la publicité relevait exclusivement des agents immobiliers. Il s'agit d'une limite inutile imposée à la concurrence.

Recommandation

Les législateurs devraient envisager des modifications législatives pour donner force de loi à la politique actuelle qui dispense de l'obligation de détenir un permis les entreprises de vente par le propriétaire et les publicitaires qui ne participent pas aux transactions immobilières.

Restrictions visant la conduite sur le marché

Publicité

Deux restrictions relatives à la publicité se retrouvent dans toutes les provinces et les territoires. Premièrement, la publicité ne doit pas être fausse ni trompeuse. Deuxièmement, le nom de l'agent ou du courtier ou du courtier associé doit être affiché clairement, peu importe le type de publicité ⁵⁰. En outre, chaque province ou territoire exige spécifiquement ou implicitement que les agents obtiennent le consentement des propriétaires pour annoncer les propriétés ⁵¹. Ces restrictions servent à protéger le public et ne suscitent donc pas d'inquiétudes sur le plan de la concurrence.

Il existe d'autres restrictions qui ne sont pas aussi répandues et qui semblent aussi acceptables du point de vue de la concurrence. Par exemple, en Saskatchewan, les agents doivent présenter toutes les annonces aux courtiers ou gestionnaires pour qu'ils les approuvent avant leur publication ⁵². En Nouvelle-Écosse et en Saskatchewan, il existe des règles supplémentaires exigeant que la publicité ne soit pas de mauvais goût, offensante ou nuisible pour le public ou la profession ⁵³. Au Nouveau-Brunswick et à l'Île-du-Prince-Édouard, seuls les courtiers qui font l'inscription ont le droit de poser une pancarte sur les propriétés à vendre ou à louer ⁵⁴.

Même si le Bureau n'a rien trouvé de très inquiétant au sujet des restrictions relatives à la publicité, il sait que les consommateurs sont généralement mieux servis par une concurrence ouverte et libre, à laquelle les restrictions peuvent nuire. C'est pourquoi les restrictions visant les annonces devraient être minimes pour que les agents immobiliers aient accès à tous les moyens nécessaires pour annoncer leurs services au public, et donc maximiser les incitatifs à leur disposition pour offrir le meilleur service possible et pour innover.

Recommandation

Les restrictions concernant toutes les formes de publicité ne devraient pas aller au-delà de ce qui est nécessaire pour protéger les consommateurs de la publicité fausse ou trompeuse.

Tarification et rémunération

Dans toutes les provinces ou les territoires, les agents peuvent uniquement faire des transactions immobilières au nom du courtier qui les emploie et ils ne peuvent recevoir de commission que de la part de ce courtier. Les courtiers peuvent verser une commission uniquement aux employés qui ont un permis d'agent immobilier. Même si le type de rémunération est négociable , dans les limites autorisées par la loi, on a toujours eu tendance à calculer le montant d'après un pourcentage fixe du prix de vente de la propriété ⁵⁵.

Il n'y a pas eu de prix fixes ou suggérés dans le secteur de l'immobilier depuis que le Tribunal de la concurrence a émis une ordonnance, en 1988, interdisant entre autres aux agents de s'entendre pour fixer le taux des commissions, les frais ou la répartition ou de boycotter certains agents ou médias. Même si l'ordonnance a cessé de s'appliquer en 1999, les organismes de réglementation de l'immobilier du Canada continuent à la respecter et ont intégré un grand nombre de ses principes dans leur code de déontologie ⁵⁶. Il est important que l'industrie continue à laisser le marché fixer le taux des commissions pour que les consommateurs puissent obtenir des prix compétitifs pour les services des agents immobiliers.

En 2003, le Bureau de la concurrence est parvenu à un règlement avec Re/Max Ontario-Atlantic Canada Inc., Re/Max of Western Canada (1988) et Re/Max International Inc. au sujet des taux de commission. L'ordonnance de consentement indique que Re/Max ne peut interdire à ses franchisés ou à ses agents au Canada de fixer indépendamment les taux de commission ou d'annoncer ces taux. Le règlement visait à intensifier la concurrence des services de courtage immobilier dans l'intérêt des consommateurs canadiens en autorisant les franchisés Re/Max à annoncer publiquement les taux de commission ⁵⁷.

Toutes les provinces et le Yukon interdisent les commissions calculées d'après la différence entre le prix demandé et le prix de vente réel ⁵⁸. En Alberta, cette interdiction a été introduite pour empêcher que les agents immobiliers proposent des prix inexacts pour tromper les clients et obtenir une commission plus élevée ⁵⁹. Au Québec, le conseil immobilier considère cette interdiction comme une protection pour le vendeur qui autrement serait privé d'une partie importante du prix de vente ⁶⁰. Comme cette restriction vise en fait à protéger le public, le Bureau n'y voit pas d'objection du point de vue de la concurrence.

La législation du Nouveau-Brunswick et de Terre-Neuve-et-Labrador indique que si aucune entente préalable n'a été faite au sujet du montant de la commission, le taux habituel dans la communauté où la propriété est vendue ou achetée sera utilisé ⁶¹. Le Yukon a une disposition analogue qui limite la rémunération à cinq p. 100 du prix de vente si aucun accord n'a été prévu ⁶². Ce type de règle protège le consommateur et ne suscite pas de problème de concurrence.

Comme les taux de commission sont habituellement fondés sur le prix de vente de la propriété, il est clair que les agents ont un intérêt financier à l'égard de ce prix. La commission qu'un agent reçoit n'est pas proportionnelle au temps passé à travailler pour vendre la maison. En outre, comme l'impact d'une augmentation du prix sur les gains de l'agent est faible comparativement à l'impact sur le vendeur, les incitatifs de l'agent ne sont pas nécessairement alignés avec ceux du vendeur. Par exemple, si le taux de commission est de six p. 100, l'agent reçoit une commission de 12 000 $ lorsque la propriété est vendue 200 000 $. Si le prix de vente est de 205 000 $, l'agent reçoit 12 300 $. L'agent n'est donc pas incité financièrement à attendre un meilleur prix pour son client. C'est ce que semble confirmer une étude de 2005 : les maisons appartenant à des agents immobiliers se vendent environ 3,7 p. 100 de plus que les autres maisons et elles restent sur le marché environ 9,5 jours de plus ⁶³.

Toutes les provinces ou territoires, à l'exception du Québec, imposent des restrictions sur la rémunération et la limitent à un montant fixe ou à un pourcentage du prix de vente ⁶⁴. D'après le Real Estate Council of Alberta, les restrictions imposées à la méthode de rémunération permettent de veiller à ce que les consommateurs sachent exactement ou puissent prévoir combien il leur en coûtera pour faire appel à un agent immobilier ⁶⁵.

L'Ontario va encore plus loin et utilise l'expression mais non les deux dans sa restriction en voulant dire que les agents immobiliers ne peuvent pas par exemple, demander un montant fixe pour leur travail initial et puis un pourcentage du prix de vente à la conclusion de la vente ⁶⁶. Cette restriction interdit la double rémunération, type d'honoraire qu'on pourrait s'attendre à voir apparaître dans un marché immobilier concurrentiel où il faut une part de travail fixe, généralement, mais où tout le reste est incertain. Lawrence J. White élabore sur ce point :

« Dans le mesure où des frais fixes sont liés aux efforts de l'agent (par exemple la consultation initiale avec les vendeurs) et où les frais varient selon le prix de vente attendu (par exemple, la publicité est plus coûteuse pour une maison plus chère), on pourrait s'attendre à une double facturation, p. ex., 2000 $ plus 3 % du prix de vente, dans un environnement concurrentiel. Le montant total de ces doubles frais, lorsque exprimés en pourcentage du prix de vente, présenterait la pointe attendue.

(…)

De plus, …, un pourcentage fixe annoncé par la plupart ou la totalité des courtiers en région métropolitaine estompe les différences de qualité qui existent sûrement entre les courtiers au niveau de la rémunération ⁶⁷.  » (TRADUCTION)

Dans le cas de la justification des restrictions imposées en Alberta, le Bureau a du mal à croire que le besoin des consommateurs de connaître le coût exact ou prévu, est incompatible avec le fait d'autoriser les agents à facturer un montant fixe et un pourcentage du prix de vente. L'information sur les marchés étant plus accessible, les consommateurs ont désormais une meilleure idée de la valeur de leur propriété et ils sont en mesure de prendre des décisions plus sages et mieux informées. Cette plus grande information au sujet des options offertes aux consommateurs par les divers intervenants dans les transactions immobilières aura sans doute un effet sur le comportement des consommateurs.

En ce qui concerne l'approche de l'Ontario, elle empêche ce qui autrement serait un arrangement de rémunération parfaitement acceptable qui devrait stimuler la concurrence entre les agents, puisqu'elle les incite à continuer à travailler pour obtenir un prix de vente plus élevé pour leur clients tout en veillant à ce qu'ils soient équitablement rémunérés pour leur travail préparatoire. En même temps, il est improbable que les consommateurs soient désavantagés par le fait de ne pas connaître d'avance le montant exact de la commission, parce que, comme c'est le cas actuellement, le vendeur connaîtrait d'avance le pourcentage de la commission à payer au moment de la vente de la propriété. La seule différence viendrait du montant fixe à payer à la signature du contrat, montant qui serait connu du vendeur dès le début.

Recommandation

La législature de l'Ontario devrait autoriser les agents immobiliers à facturer à la fois un pourcentage et un montant fixe au moment de la tarification de leurs services, en vertu de la Loi sur le courtage commercial et immobilier, 2002, afin de mieux desservir tous les clients. D'autres législateurs provinciaux devraient aussi autoriser clairement une telle tarification en éliminant le ou dans les articles de leurs lois.

Structure opérationnelle

Les restrictions imposées à la structure opérationnelle des agents immobiliers sont assez générales. Par exemple, les agents et les courtiers ne peuvent travailler que pour la maison de courtage qui les emploie (sauf en Alberta, où les maisons de courtage et les agents peuvent avoir des relations contractuelles, autres que celle d'un employeur avec un employé, et à l'Île-du-Prince-Édouard, où les entrepreneurs indépendants ainsi que les employés reçoivent des commissions) ⁶⁸. En plus, les maisons de courtage doivent détenir un permis.

Toutefois, certaines provinces imposent des restrictions supplémentaires, en exigeant par exemple que les courtiers éventuels en Colombie-Britannique disposent d'un minimum d'argent comptant pour obtenir un permis de courtage (les demandeurs doivent avoir en main une somme égale à trois mois de dépenses de fonctionnement plus 5000 $ de liquidités en banque), qu'ils obtiennent l'autorisation du « Superintendent of Real Estate Agents and Salespersons » avant d'ouvrir une succursale à Terre-Neuve-et-Labrador, et en limitant le nombre d'agents et de courtiers qu'un seul courtier peut superviser au Québec ⁶⁹. Au moment de prendre en compte ou d'examiner les restrictions de ce type, les organismes de réglementation devraient toujours avoir comme objectif principal la protection du public.

Comme on l'a indiqué, les agents peuvent travailler uniquement au nom des maisons de courtage qui les emploient et ne peuvent être rémunérés que par ces maisons. Par conséquent, seuls les courtiers propriétaires de maisons de courtage peuvent être vraiment des travailleurs indépendants. Toutefois, en Alberta, les maisons de courtage et les agents peuvent nouer des relations contractuelles et de non-emploi qui permettent aux agents d'être des travailleurs indépendants; toutefois, les agents doivent quand même fonctionner conformément aux politiques de la maison de courtage ⁷⁰. Un plus grand nombre de types de contrat offrirait plus de possibilités à la fois aux agents et aux maisons de courtage en offrant des arrangements d'emploi répondant à leurs propres besoins et à ceux des entreprises.

Pour devenir courtiers, les agents doivent avoir de deux à trois ans d'expérience, selon la province où ils sont autorisés à exercer. Dans de nombreuses provinces, ils doivent aussi suivre au moins un cours et se présenter à un examen. Ces exigences font obstacle aux nouveaux agents qui aimeraient lancer leur propre maison de courtage. Elles ne sont pas non plus typiques des autres professions. Par exemple, les avocats peuvent ouvrir leur propre cabinet le jour même de leur acceptation au barreau après avoir terminé leur stage obligatoire, qui varie de six mois à un an; aucun autre cours n'est nécessaire. Si on effectuait certains ajustements aux exigences éducationnelles du permis, les agents immobiliers pourraient devenir des courtiers plus tôt. En outre, les mesures visant à protéger les clients des agents immobiliers des erreurs, omissions et de la négligence professionnelle, comme l'assurance professionnelle, pourraient être facilement rendues obligatoires. Une telle assurance est déjà obligatoire dans certaines provinces et dans de nombreuses autres professions ⁷¹. Pour le moment, les maisons de courtage sont responsables de leurs employés et souscrivent donc au type d'assurance nécessaire.

Un changement dans l'organisation de l'industrie immobilière pourrait contribuer à dissiper les préoccupations relatives à l'indépendance des travailleurs. Au Québec, lorsque la Loi sur le courtage immobilier sera révisée, le conseil immobilier prévoit recommander qu'aucune distinction ne soit faite entre les agents et les courtiers. Il existerait un seul type de permis. Toute personne détenant un permis serait indépendante sur le plan professionnel, mais les courtiers pourraient quand même travailler pour une maison de courtage immobilier s'ils le souhaitent ⁷². Les recommandations du conseil permettraient qu'un plus grand nombre d'agents puissent travailler de manière indépendante. Il existe au moins un précédent  : on ne distingue pas les courtiers des agents en Irlande. Le propriétaire d'un bureau immobilier est le seul à devoir obtenir un permis et un compte bancaire client pour le bureau où sera déposé l'argent des clients. Le bureau peut employer n'importe qui et les employés n'ont pas besoin de permis ⁷³.

Même si le Bureau ne sait pas combien coûte le manque d'indépendance des agents au Canada, il est raisonnable de penser que ce coût est réel. De nombreux agents immobiliers travaillent pour les grandes franchises canadiennes et doivent suivre les politiques de la franchise pour ce qui est de divers aspects de leur travail. Si les agents immobiliers étaient plus indépendants et si la période d'attente était moins longue, ils pourraient offrir des produits plus variés et plus rapidement, sans avoir à suivre les directives d'un courtier déjà établi. Les consommateurs auraient alors accès à des services immobiliers plus dynamiques.

Recommandation

Pour promouvoir une concurrence plus vive entre les agents immobiliers, les agents de réglementation devraient réévaluer la nécessité de faire une distinction entre les courtiers et les agents. Autrement, les organismes de réglementation pourraient explorer d'autres options qui permettraient aux agents de devenir plus indépendants.

Conclusion

L'achat et la vente d'une propriété est souvent la transaction la plus importante dans la vie des gens. Même si le principal objectif des organismes de réglementation de l'immobilier est la protection des intérêts du public, il faut aussi que les consommateurs aient accès à divers produits et services au meilleur prix possible.

Même si le Bureau n'a pas trouvé de restrictions majeures dans l'industrie immobilière, certains aspects intéressants ont été relevés au cours de la présente étude.

Les obstacles à l'entrée à la profession d'agent immobilier sont assez faibles. Donc, l'offre d'agents immobiliers est grande comparativement à celle d'autres professionnels. Il en résulte un marché particulièrement concurrentiel pour les consommateurs; toutefois, à certains égards, les restrictions existantes ne sont pas uniformes d'une province à l'autre.

Les provinces et les territoires devraient se pencher très prochainement sur l'obstacle inutile à l'accès à la profession qu'opposent certaines restrictions existantes à la mobilité. Les agents immobiliers au Canada devraient pouvoir obtenir facilement un permis dans une autre province ou territoire. Le Bureau comprend qu'il peut y avoir des différences législatives entre les provinces ou territoires, mais les compétences nécessaires pour devenir agent sont uniformes à l'échelle du Canada.

Les deux initiatives que propose le conseil immobilier du Québec sont très encourageantes. Plus particulièrement, en abolissant la distinction entre agents et courtiers, on rehausserait la compétitivité au sein de l'industrie, ce qui d'après le Bureau aurait un effet positif sur les prix payés par les consommateurs pour les services immobiliers.

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¹ Dans le présent rapport, l'expression agent immobilier désigne les agents et les courtiers, sauf indication contraire. Pour obtenir de l'information générale au sujet de l'immobilier au Canada, voir le site de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) www.realtor.ca/fr/index.htm et www.crea.ca .

² ACI, « Renseignements à l'intention des acheteurs », www.realtor.ca/fr/info_buyers.htm ; « Renseignements à l'intention des vendeurs », www.realtor.ca/fr/info_sellers.htm . Au Québec, la Cour d'appel a décrit la relation entre un agent et un vendeur ou un acheteur comme celle qui existe avec un fournisseur de services dans un contrat de service. “However it must be noted that the real estate broker commonly does not have a mandate to sell or purchase but merely a mandate to seek out and find prospective purchasers or sellers. It is further well established that his mandate is fulfilled and a broker is entitled to his commission if he has brought the seller and purchaser in relation with each other and a broker is entitled to his commission if he has brought the seller and purchaser in relation with each other and therefore is the effective cause of the sale” (cité en anglais dans la décision de la cour d'appel) ( Montreal Agencies Limited v. Kimpton 1927 S.C.R. p. 598 à p. 601; Gagnon v. Richardson 1963 R.L. p. 156 à p. 158, cité dans Compagnie de fiducie MRS c. ACAIQ , C.A. 500-09-010474-005, 21 mai, 2003; Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, mémoire de consultation, 9 juillet 2007.)

³ ACI, « Glossaire », entrées pour agent de l'acheteur et agent du vendeur, www.realtor.ca/fr/index.htm .

⁴ Société canadienne d'hypothèques et de logement, « À quels professionnels devrais-je faire appel? » www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/acmaetet/acmaetet_005.cfm .

⁵ ACI, « Renseignements à l'intention des vendeurs », note 2, susmentionnée.

⁶ Comme l'indique Québec, Loi sur le courtage immobilier , L.R.Q. c. C-73.1, article 1 , au Québec ce genre d'hypothèque est une hypothèque immobilière .

⁷ ACI, « Choix de carrières », www.crea.ca/fr_public/careers/possibilities.htm .

⁸ Dans le présent chapitre, l'expression organisme de réglementation désigne à la fois ces conseils et les organismes de réglementation du gouvernement. Contrairement à d'autres professions, un certain nombre de restrictions sont imposées aux agents immobiliers qui ne sont pas couverts par les organismes de réglementation et qui ne sont donc pas traités dans la présente étude. Les associations professionnelles provinciales et fédérale et les chambres immobilières locales, jouent un grand rôle dans le secteur de l'immobilier. Ces associations imposent des restrictions pouvant influer sur la dynamique concurrentielle du marché.

⁹ Real Estate Council of Alberta, “RECA Overview,” www.reca.ca/consumers/content/about-reca/reca-overview.htm.

¹⁰ Real Estate Council of Ontario, mémoire de consultation, 5 juillet 2007.

¹¹ Prince Edward Island Real Estate Association, “Code of Ethics,” www.peirea.com/code_of_ethics.html .

¹² Voir par exemple l'Alberta Real Estate Association ( http://education.abrea.ab.ca/).

¹³ ACI, L'immobilier organisé au Canada, www.crea.ca/fr_public/crea/organised_real_estate.htm .

¹⁴ Voir par exemple, Alberta, Real Estate Act , R.S.A. 2000, c. R-5, alinéa 2(3)(d) et Québec, Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q. c.C-73.1, article 3 .

¹⁵ Voir par exemple, Colombie-Britannique, Real Estate Services Regulation, B.C. Reg. 506/2004, article 2.9.

¹⁶ Voir par exemple, Manitoba, Loi sur les courtiers en immeubles , C.P.L.M. c. R20, alinéa 41(1)(d) .

¹⁷ Ibid., alinéa 41(1)(e).

¹⁸ Voir ACI, Glossaire, note 3 susmentionnée , pour connaître la différence entre courtier et agent. Il est important de noter que les agents sont tenus de travailler sous la supervision d'un courtier. La définition de courtier « gérant » varie à l'échelle du Canada, mais sa définition au Québec est représentative ( Loi sur le courtage immobilier , L.R.Q. c. C-73.1, article 13)  : « Tout établissement doit être dirigé par une personne physique qui a les qualifications requises pour être titulaire d'un certificat de courtier. Cette personne doit, dans les cas prévus par règlement de l'Association, se consacrer exclusivement à ses fonctions de direction . »

¹⁹ Voir la section Chevauchement de services, ci-haut.

²⁰ Statistique Canada, CANSIM tableau 352-0005 « Statistiques sommaires sur des bureaux d'agents, de courtiers en immeubles et d'évaluateurs de biens immobiliers et des autres activités liées à l'immobilier (tous les établissements), selon le Système de classification des industries de l'Amérique du Nord (SCIAN), données annuelles  », données annuelles, 1998 à 2005, No de catalogue 63-018-X , Bureaux d'agents et de courtiers immobiliers, par province.

²¹ Institut canadien de l'immeuble, ARELLO News, janvier–février 2006, http://www.reic.ca/en/home.cfm.

²² Voir par exemple, Internet Property Listings, “Real Estate for Sale Throughout Canada and Internationally,” www.canadian-real-estate-for-sale.com .

²³ Coldwell Banker, “Where do buyers come from?” www.coldwellbanker.ca/Learn/Articles/wherebuyers.asp.

²⁴ Ipsos Canada, “The Internet is a Key Tool in Looking for a New House,” sondage, 7 octobre 2003, www.ipsos-na.com/news/pressrelease.cfm?id=1931 .

²⁵ ACI, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

²⁶ Voir par exemple, Alberta, Exemption Regulation (Real Estate Act), Alta. Reg. 111/1996 ; Colombie-Britannique, Real Estate Services Regulation, B.C. Reg. 506/2004, articles 2.1 à 2.19; Terre-Neuve-et-Labrador, Real Estate Trading Act, R.S.N.L 1990, c. R-2 article 4.

²⁷ Île-du-Prince-Édouard : Prince Edward Island Real Estate Association, “Real Estate Career,” www.peirea.com/real_estate_career.html ; Nouvelle-Écosse : Nova Scotia Real Estate Commission, “Program Information,” www.nsrec.ns.ca/programinfo/licensinginfo.htm ; Colombie-Britannique : Real Estate Council of British Columbia, “How do I become licensed to sell real estate in British Columbia,” http://www.recbc.ca/licensing/trading.htm; Québec : Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, mémoire de consultation, 9 juillet 2007; Alberta : Real Estate Council of Alberta, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

²⁸ Voir par exemple, Ontario Real Estate Association College, “Learning Options,” www.oreacollege.com/index.cfm/ci_id/228.htm .

²⁹ Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, mémoire de consultation, 9 juillet 2007.

³⁰ Nova Scotia Real Estate Commission, “Program Information,” note 27 susmentionnée.

³¹ Real Estate Council of Alberta, “Licence Upgrading,” www.reca.ca/licences_forms/real_estate//licence_upgrade.htm.

³² Ontario Real Estate College, “Welcome to a Rewarding Career in Real Estate,” www.oreacollege.com/index.cfm/ci_id/224.htm ; Real Estate Council of Ontario, mémoire de consultation, 5 juillet 2007.

³³ Saskatchewan Real Estate Commission , Bylaws , article 329 .

³⁴ Ressources humaines et Développement social Canada, R apport sur la mise en application du chapitre sur la mobilité de la main-d'oeuvre de l'Accord sur le commerce intérieur —Juillet 2001 , www.rhdsc.gc.ca/fr/sm/ps/rhdcc/pmt/mobilite/2001-000049/page06.shtml ; Nova Scotia Real Estate Commission, mémoire de consultation, 5 juillet 2007.

³⁵ Real Estate Licensing Regulations, C.N.L.R. 994/96, article 5 .

³⁶ New Brunswick Real Estate Association, “Challenging the Exam,” http://www.nbrea.ca/careers/continuing_education.htm.

³⁷ S'explique en partie dans certaines disposition de la Real Estate Trading Act et les restrictions particulières de l'Island Regulatory and Appeals Commission. Prince Edward Island Real Estate Association, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

³⁸ Saskatchewan Real Estate Commission, mémoire de consultation, 5 juillet 2007, et Bylaws , article 313 .

³⁹ Real Estate Agents' Licensing Regulations , Y.C.O 1977/158, alinéa 5(1)(c) .

⁴⁰ Real Estate Council of Alberta, “Licence Reciprocity,” www.reca.ca/industry/content/licensing-renewals/license-reciprocity.htm.

⁴¹ Real Estate Agents' Licensing Regulations, Y.C.O 1977/158, article 4 .

⁴² Real Estate Council of British Columbia, “How do I become licensed in BC if I am already licensed in another jurisdiction in North America?” http://www.recbc.ca/licensing/jurisdiction.htm.

⁴³ Exigences en matière de formation, assurance, dossiers et autres questions , Règl. de l'Ont. 579/05, article 7.

⁴⁴ Alberta, Real Estate Act , R.S.A. 2000, c. R-5, articles 21, 24 ; Colombie-Britannique, Real Estate Services Act [SBC 2004] c. 42, article 4; Manitoba , Loi sur les courtiers en immeubles, L.C.P.M. c. R20, article 24; Nouveau-Brunswick, Loi sur les agents immobiliers , L. R.N.-B. 1973, c. R-1 , article 21.1, 22.3 et paragraphe 22(2); Territoires du Nord-Ouest et Nunavut, Real Estate Agents' Licensing Act , R.S.N.W.T. 1988, c. 48 (Supp . ), article 57; Ontario, Loi sur le courtage commercial et immobilier , 2002 , L .O. 2002, c. 30, Ann. C, articles 62, 67 et paragraphe 30(c); Saskatchewan Real Estate Act, S.S. 1995, c. R-1.3, article 67 .

⁴⁵ Voir par exemple, Alberta, Real Estate Act , R.S.A. 2000, c. R-5, article 17.

⁴⁶ ACI, Services offerts par un agent immobilier, www.crea.ca/fr_public/use_a_realtor/use_a_realtor.htm .

⁴⁷ Real Estate Council of Ontario, mémoire de consultation, 5 juillet 2007.

⁴⁸ Code civil du Québec , C.c.Q, article 2693.

⁴⁹ Voir par exemple, Alberta, Real Estate Act , R.S.A. 2000, c. R-5 , alinéa 1(x)(ii); Nouveau-Brunswick, Loi sur les agents immobiliers , L. R.N.-B. 1973, c. R-1, article 1 ; Terre-Neuve-et- Labrador, Real Estate Trading Act , R.S.N.L. 1990, c. R-2, alinéa 2(k)(ii) ; Territoires du Nord-Ouest et Nunavut, Real Estate Agents' Licensing Act , R.S.N.W.T. 1988, c. 48 (Supp.), article 1 ; Nouvelle-Écosse, Real Estate Trading Act , S.N.S. 1996, c. 28, paragraphe 2(y) ; Ontario, Loi sur le courtage commercial et immobilier ,

2002 , L .O. 2002, c. 30, Ann. C, article 1; Île-du-Prince-Édouard, Real Estate Trading Act , R.S.P.E.I. 1988, c. R-2, alinéa  1(s)(iii); Yukon, Real Estate Agents Act , R.S.Y. 2002, c. 188, article 1.

⁵⁰ Voir par exemple, Colombie-Britannique, Real Estate Services Act Rules (Ministerial Order: M417), articles 4-6, 4-7, 4-8.

⁵¹ Voir par exemple, Colombie-Britannique, Real Estate Services Act Rules, ibid., article 4-8, New Brunswick Real Estate Association, Standards of Business Practice , article 16, et Québec, Règle de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec , R. Q. c. C-73.1, r. 2, article 102, est explicite à ce sujet. Real Estate Council of Alberta, mémoire de consultation, 6 juillet 2007, et Nova Scotia Real Estate Commission, mémoire de consultation, 5 juillet 2007, note l'exigence implicite.

⁵² Real Estate Act, S.S. 1995, c. R-1.3, article 55; Saskatchewan Real Estate Commission , Bylaws , article 729 .

⁵³ Nouvelle-Écosse : Real Estate Trading Act, S.N.S. 1996, c. 28, article 28, et Nova Scotia Real Estate Commission , Commission By-Law , article 708 ; Saskatchewan: Saskatchewan Real Estate Commission, ibid., article 726.

⁵⁴ Nouveau-Brunswick : New Brunswick Real Estate Association, note 51 susmentionnée, article 25 ; Île-du - Prince- Édouard : Prince Edward Island Real Estate Association, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

⁵⁵ White, Lawrence J., The Residential Real Estate Brokerage Industry: What Would More Vigorous Competition Look Like? p. 8, www.stern.nyu.edu/eco/wkpapers/Residential.pdf .

⁵⁶ Bureau de la concurrence, Marché conclu : Dix ans après l'ordonnance d'interdiction dans le secteur du courtage immobilier, notes d'allocution, www.competitionbureau.gc.ca/internet/index.cfm?itemID=914&lg=f .

⁵⁷ Bureau de la concurrence, Le Bureau de la concurrence parvient à un règlement dans un dossier impliquant des franchisés de Re/Max au Canada , communiqué de presse, 17 février 2003, www.competitionbureau.gc.ca/internet/index.cfm?itemID=297&lg=f .

⁵⁸ Alberta : Real Estate Act, R.S.A. 2000, c. R-5, article24 ; Colombie-Britannique : Real Estate Services Act Rules (Ministerial Order: M417), article. 5-14 ; Manitoba : Loi sur les courtiers en immeubles , C.P.L.M. c. R20, paragraphe 32(2) ; Nouveau-Brunswick: Real Estate Agents Act , R.S.N.B. 1973, c. R-1, paragraphe 22(3) ; Terre-Neuve-et-Labrador: Real Estate Trading Act , R.S.N.L. 1990, c. R-2, paragraphe 44(1) ; Nouvelle-Écosse : Nova Scotia Real Estate Commission, mémoire de consultation, 5 juillet 2007; Ontario: Loi sur le courtage immobilier et commercial , 2002, L.O. 2002, c. 30, Ann. C, paragraphe 36(3) ; Île-du-Prince-Édouard : Real Estate Trading Act , R.S.P.E.I. 1988, c. R-2, paragraphe 42(2); Québec : Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec , R.Q. c. C-73.1, r. 5, article 36 ; Saskatchewan: Real Estate Act, S.S. 1995, c. R-1.3, alinéa 66(1)(a) ; Yukon : Real Estate Agents Act, R.S.Y. 2002, c. 188, paragraphe 33(1) .

⁵⁹ Real Estate Council of Alberta, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

⁶⁰ Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, mémoire de consultation, 9 juillet 2007.

⁶¹ Nouveau-Brunswick : Loi sur les agents immobiliers, R.G.N.B. 1973, c. R-1, articles 21.1, 22.3 et paragraphe 22(2); Terre-Neuve-et-Labrador : Real Estate Trading Act, R.S.N.L. 1990, c. R-2 , paragraphe 44(2)

⁶² Real Estate Agents Act , R.S.Y. 2002, c. 188, paragraphe 33(3).

⁶³ Steven D. Levitt et Chad Syverson, Market Distortions When Agents are Better Informed: The Value of Information in Real Estate , document de travail 11053, www.nber.org/papers/w11053 .

⁶⁴ Dans Proprio Direct Inc c. Pigeon [2006] J.Q. no 7477, l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec contestait les frais facturés par Proprio Direct. Le contrat entre le vendeur et Proprio Direct exigeait que le vendeur paie une somme forfaitaire non remboursable pour les services, que la propriété soit vendue ou non. Comme rien dans le contrat ne spécifie comment le courtier serait rémunéré et comme les deux parties avaient accepté le contrat, la Cour d'appel a accepté cette forme de paiement. Toutefois, le 8 mars 2007, la Cour suprême du Canada a accueilli l'appel et entendra maintenant la cause.

⁶⁵ Real Estate Council of Alberta, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

⁶⁶ Loi sur le courtage immobilier et commercial , 2002, L .O. 2002, c. 30, Ann. C. article 36.

⁶⁷ White, note 55 susmentionnée.

⁶⁸ Voir par exemple, Saskatchewan, Real Estate Act , S.S., 1995, c. R-1.3, articles 30, 53. Alberta : Real Estate Council of Alberta, mémoire de consultation, 6 juillet 2007; Prince Edward Island Real Estate Association, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

⁶⁹ Colombie-Britannique : Real Estate Council of British Columbia, réponse au questionnaire, octobre 2006, question 4.17; Terre-Neuve-et-Labrador: Real Estate Trading Ac t, R.S.N.L. 1990, c. R-2 , article 10; Québec : Loi sur le courtage immobilier , L. R.Q. c. C-73.1 , articles 13, 14, 19 , et Règles de déontologie de l' Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.Q. c. C-73.1, r. 2, article 80 .

⁷⁰ Real Estate Council of Alberta, mémoire de consultation, 6 juillet 2007.

⁷¹ Voir par exemple, Ontario, Exigences en matière de formation, assurance, dossiers et autres questions , Règl. O. 579/05, article 11 , et Dispositions générales , Règl. O. 567/05, article 4 ; Colombie-Britannique, Real Estate Services Act, [SBC 2004] c. 42, paragraphe 104(2) ; Real Estate Council of British Columbia, réponse au questionnaire, octobre 2006, questions 3.5 et 4.18; et Saskatchewan, Real Estate Regulations , R.R.S. c. R-1.3, Reg. 1, article 18.1 .

⁷² Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, mémoire de consultation, 9 juillet 2007.

⁷³ Ireland Residential Real Estate Business Practices, Relationship of Buyer/Seller to Practitioner www.worldproperties.com/CountryBusPractice.aspx?countryID=11&BusinessPracticeID=-1&TypeID=1 .